;

Черные риелторы: привет из девяностых, или Как не стать жертвой аферистов?

Как следует из заголовка статьи, словосочетание «черные риелторы» вошло в наш обиход еще в девяностых годах минувшего столетия. Это был тяжелый период смены государственности и форм собственности. После того, как граждане получили возможность приватизировать свое жилье, они начали активно совершать операции по его купле-продаже, обмену, делению на доли и т. д.

Откуда вообще берутся черные риелторы?

Каждая из подобных сделок требует участия профессионального юриста, обладающего необходимыми навыками, знаниями и опытом. К сожалению, в те не столь далекие времена лишь немногие могли оплатить услуги квалифицированного и надежного риелтора. Поэтому в целях экономии владельцы недвижимости обращались к тем, кто запрашивал за свои услуги минимальную плату. В результате сотрудничества с недобросовестными агентами, которые якобы являлись представителями известных и авторитетных компаний, многие собственники квартир становились жертвами обмана.

«Лихие девяностые» канули в Лету, а мошенники, увы, остались. Недобросовестные маклеры – это, как правило, действующие агенты в сфере недвижимости. Они либо ранее являлись маклерами, либо (что встречается намного чаще) продолжают осуществлять свою профессиональную деятельность в качестве сотрудников риелторских компаний.

Мотивация этих граждан бывает самая разная: одни подвержены банальной жажде наживы, другие испытывают острую сиюминутную потребность в деньгах, а третьи – врожденные аферисты, получающие «моральное» удовлетворение от совершения уголовно наказуемых проступков.

Обычно жертвы сами выходят на черных риелторов, отзываясь на их объявления, которые те размещают на наиболее доступных рекламных площадках (газеты, специализированные сайты и пр.).

Как видно из вышеизложенного, аферисты обладают следующими качествами:

1. прекрасно ориентируются в перипетиях жилищного и налогового законодательства;
2. имеют «нужные» связи среди сотрудников нотариата и государственных чиновников;
3. будучи отличными психологами, обладают даром убеждения и умением манипуляции.

Все это им необходимо для того чтобы убедить продавца (покупателя) в преимуществах того или иного варианта.

Кто обычно становится жертвой аферистов?

Как правило, жертвами нечистых на руку дельцов становятся граждане, относящиеся к так называемой «зоне риска». Будучи социально неблагополучными, такие люди являются наиболее незащищенными. Это:

– граждане, подверженные психическим расстройствам;
– престарелые одинокие люди;
– лица, страдающие от наркотической либо алкогольной зависимости;
– дебиторы, сумма задолженности (включая кредитную) которых имеет неподъемный характер;
– просто наивные и доверчивые граждане.

Информацию о своих потенциальных жертвах проходимцы, как правило, черпают от сотрудников паспортных столов или компаний ЖКХ. Конечно, сказать легче, чем сделать, но наиболее действенным способом не стать жертвой аферистов является исключить свое попадание в вышеперечисленные категории риска.

О наиболее распространенных способах мошенничества, которые применяют черные риелторы

Говорят, что человеческая фантазия неисчерпаема, когда речь идет о возможности обмана ближнего своего. На самом же деле, подобных схем не так уж и много. Тем более что в этом плане после девяностых годов мало что изменилось…

Схема № 1: выкуп доли одного из владельцев жилья

Казалось бы, с точки зрения практического осуществления, это вид аферы наиболее проблематичен:

– во-первых, первоочередное право выкупа принадлежит прочим владельцам;
– во-вторых, им отводится целый год времени, чтобы собрать необходимую для выкупа сумму денег.

Тем не менее, и здесь мошенники нашли для себя лазейку. Все очень просто: достаточно найти одного владельца, который согласиться продать свою долю. Затем осуществляется покупка доли этого человека на подставное лицо. Далее дело техники: задача подставного владельца заключается в том, чтобы сделать условия проживания прочих владельцев в этой квартире невыносимыми. Способов существует довольно много, о них распространяться не стоит. Как правило, все заканчивается довольно плачевно для прочих собственников: они вынуждены продать свою долю негодяям за бесценок.

Схема № 2: работа с безнадежными должниками

Данный метод используется тогда, когда жертва аферистов находится в затруднительном (а лучше – в безнадежном) финансовом положении. Рассмотрим, как действуют черные риелторы, если владелец квартиры имеет значительную задолженность по коммунальным платежам.

Вначале необходимо подвергнуть собственника психологической обработке (напоминаем, что жертвами негодяев чаще всего становятся граждане, относящиеся к перечисленным выше группам риска). Для этого нанимаются проходимцы, которые, маскируясь под судебных приставов, начинают «кошмарить» владельца, превращая его жизнь в ад. По прошествии определенного промежутка времени на горизонте появляется «благодетель», который берет на себя погашение задолженности, а взамен предлагает обменять квартиру дебитора на меньшую по площади.

Не видя другого выхода, владелец квартиры соглашается на обмен. Но вот результат может оказаться довольно плачевным: новое жилье вовсе не соответствует обещанным ожиданиям…

Схема № 3: брачная афера

Метод неоднократно был «опробован» как на мужчинах, так и на женщинах. Одним из главных условий удачного завершения является наличие алкогольной зависимости у жертвы. Некий брачный аферист, будучи подставным лицом, женится (выходит замуж) на собственнице жилья. Затем начинается методичное спаивание супруги в ускоренном режиме. После смерти несчастной негодяй становится главным претендентом на квартиру. После оформления формальностей квартира реализовывается.

Схема № 4: обман доверчивого продавца

Данный метод построен исключительно на особенностях человеческой психологии. В качестве жертв мошенники выбирают наивных, склонных к сомнениям доверчивых людей.

Покупатель (доверенное лицо черных риелторов) заключает договор купли-продажи после осмотра «понравившейся» ему квартиры. После согласования условий проведения сделки владельцу предлагается провести взаиморасчеты в два этапа:

– 30 % оговоренной суммы выплачиваются сразу после подписания договора;
– оставшиеся 70 % – после выселения бывших владельцев.

Удивительно, но некоторые граждане соглашаются на подобное безумство. О том, что в подобных случаях остаток средств так и не выплачивается, говорить не стоит.

Как понять, что вы имеете дело с черным риелтором?

До того момента, пока человек не поймет, что стал жертвой аферистов, невозможно обвинять кого бы то ни было в недобросовестности намерений. Однако существуют определенные признаки, наличие которых должно стать сигналом тревоги, а именно:

1. Как правило, черные маклеры отказываются делать предварительную проверку чистоты объекта недвижимости.
2. Аферист всегда будет стараться по тем или иным способом вытянуть из своего клиента максимальную сумму.
3. Недобросовестные дельцы от рынка недвижимости стараются не заключать со своими клиентами договоров, не дают квитанций о получении оплаты и вообще не оставляют каких-либо документов, на которых бы наличествовала их подпись или печать. Как исключение – может быть написана обычная расписка от руки, которая, будучи незаверенной нотариально, не имеет юридической силы.

Совет: если агент под тем или иным поводом оказывается от оформления договора и прочих документов, либо настаивает на том, чтобы сделать это вне пределов своего офиса, с ним немедленно следует прекратить всякие дальнейшие отношения!

Как не стать жертвой?

Существует набор простых правил, соблюдение которых позволит свести к минимуму существующие риски для себя или своих близких.

1. Пользоваться услугами исключительно проверенных риелторских агентств, имеющих положительную деловую репутацию.
2. Весь пакет документов, необходимый для осуществления сделки, должен быть оформлен в офисе компании. Желательно, чтобы это происходило в присутствии свидетелей.
3. Если среди ваших родственников есть люди с ограниченными возможностями либо преклонного возраста, не оставляйте их без внимания и заботы.
4. Если вы покупатель, проследите за тем, чтобы договор и прочие документы были подписаны собственником в вашем присутствии. Если собственника представляет доверенное лицо, следует проверить действительность доверенности через сервис Реестра отмененных доверенностей.
5. Если вы видите, что без риелтора сделку провести невозможно (это относится к абсолютному большинству случаев), необходимо вытребовать у него следующие документы:

– свидетельство о государственной регистрации;
– лицензии на право заниматься данными видами деятельности;
– справку из территориального налогового органа о постановке на учет в качестве плательщика.

Если маклер под тем или иным предлогом отказывается ознакомить своего клиента с вышеперечисленными документами, следует немедленно отказаться от дальнейшего сотрудничества с ним.

6. Если ваши родственники страдают психическими расстройствами, попытайтесь в судебном порядке наложить запрет на совершение ими любых действий относительно жилья без личного присутствия опекуна. Как правило, этого бывает достаточно: аферисты всегда стараются идти по пути наименьшего сопротивления, избегая любых мало-мальски сложных проблем.
7. Еще на этапе переговоров следует вытребовать выписку из ЕГРП: это даст возможность проверить объект купли-продажи на предмет обременений.
8. Не стоит связываться с продавцами, которые получили квартиру в наследство при условии, если с этого момента прошло менее трех лет: могут появиться новые претенденты, что сильно усложнит в дальнейшем жизнь покупателю.
9. В любом случае необходимо провести юридическую экспертизу чистоты выставленной на продажу квартиры. Вы ведь помните, что аферисты не любят лишних проблем?

В заключение

Процедура купли-продажи жилья налагает большую ответственность на каждую из сторон сделки. Это как раз тот случай, когда экономия на юридическом сопровождении, консультациях или экспертизах может привести к непоправимым последствиям. Также следует соблюдать максимальную осторожность, не оставляя без внимания ни одной мелочи. Если вы считаете, что то либо иное обстоятельство может каким-то способом нанести ущерб вашим интересам, немедленно отказывайтесь от сделки.

Помните: если случилось так, что вы стали жертвой аферистов, немедленно обращайтесь к правоохранителям. Чем больше будет инстанций, куда вы обратились, тем больше останется шансов восстановить справедливость.